PROCESSOREsp 1.740.911-DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. Acd. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, por maioria, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 (Tema 1002)
RAMO DO DIREITODIREITO CIVIL, DIREITO DO CONSUMIDOR
TEMAPromessa de compra e venda de unidade imobiliária. Contrato anterior à Lei n. 13.786/2018. Resolução imotivada pelo promitente comprador. Devolução de valores pagos. Cláusula penal. Pedido de alteração. Sentença constitutiva. Juros de mora. Termo inicial. Trânsito em julgado. Tema 1002.
DESTAQUE
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR
Nos casos em que a iniciativa da rescisão do contrato parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, ante a ausência de disciplina legal – até a edição da Lei n. 13.786 de 27/12/2018, a qual irá reger futuros contratos – não há culpa (ou mora) da incorporadora que vinha cumprindo regularmente o contrato. De acordo com o art. 32, § 2º, da Lei n. 4.591/1964, os contratos de compra e venda, promessa de venda ou cessão de unidades autônomas foram concebidos como irretratáveis, o que deveria conferir segurança tanto ao empreendedor quanto ao adquirente da futura unidade. Apesar de irretratável, a jurisprudência reconheceu excepcionalmente ao promissário comprador o direito (potestativo) de exigir a rescisão do contrato com devolução das parcelas pagas de forma imediata e em parcela única. No caso, ante a discordância do autor com os termos do contrato vigente, ausente previsão legal a propósito do distrato e, consequentemente, da cláusula penal pertinente, não há objeto certo na obrigação a ser constituída por força de decisão judicial. Não há, portanto, como reconhecer como preexistente o dever de restituir valores em desconformidade com o que fora pactuado. A pretensão é exatamente alterar a situação jurídica, com a mudança da cláusula. Dessa forma, a sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem claramente natureza constitutiva, com efeito ex nunc, isto é, a partir da formação da nova obrigação pelo título judicial. Assim, a parte condenatória da sentença – restituição dos valores pagos após a revisão da cláusula penal – somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da cláusula questionada. Em consequência, os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.